YES-TR - BÜTÜNLEŞİK BİNA TASARIMI / İşletme, Bakım, Ölçüm ve Tesis Yönetimi

İşletme, Bakım, Ölçüm ve Tesis Yönetimi

Yeni ve mevcut binalar için işletme, bakım, ölçüm ve tesis yönetiminin; bina bakım ve yenileme işlemlerinin tanımlandığı, bina yöneticileri ve yüklenicilere gerekli işletim bakım ve yenileme bilgisinin aktarıldığı, kullanıcı profili ve davranışlarına göre yapı sistemlerinde optimum işletmenin sağlandığı ve yapının yerleşme sonrası işletiminin optimum seviyede yürütüldüğünün takip edildiği bütünleşik bir yaklaşım ile gerçekleştirilmesi amaçlanmaktadır.

	Konut		Ofis Binaları		Eğitim Binaları		Oteller		Sağlık Binaları		Alışveriş ve Ticaret Merkezleri		Diğer
	Yeni	Mevcut	Yeni	Mevcut	Yeni	Mevcut	Yeni	Mevcut	Yeni	Mevcut	Yeni	Mevcut	Yeni	Mevcut
Bina bakım ve yenileme işlemlerinin tanımlanması	5	5	3	3	3	3	3	3	5	5	3	3	2	2
Bina yönetici ve kullanıcılarına gerekli işletim bakım ve yenileme bilgisinin aktarılması	2	2	3	3	3	3	3	3	5	5	2	2	1	1
Kullanıcı profili ve davranışlarına göre yapı sistemlerinde optimum işletmenin sağlanması	5	5	5	5	5	5	3	3	2	2	3	3	1	1
Yapının yerleşim sonrası işletiminin optimum seviyede yürütüldüğünün takip edilmesi	3	3	5	5	5	5	4	4	4	4	4	4	3	3
TOPLAM	15	15	16	16	16	16	13	13	16	16	12	12	7	7

Bina Bakım ve Yenileme İşlemlerinin Tanımlanması

Amaç: Bu kriter, binanın uygulanmış projeleri üzerinden bakım ve yenileme işlemlerinin tanımlanarak; işletme sürecinde konfor şartlarını artırmayı, bu bağlamda da kaynak tüketimini ve atıkları azaltmayı amaçlamaktadır.

Gereklilikler:

1. Binaya ait uygulanmış (As-built) projelerin hazırlanması
2. Bina Bakım Kılavuzu'nun hazırlanması

Binanın en uygun biçimde işletilmesi için sistemlerin ve bileşenlerinin hangi sıklıkla bakımdan geçmesi gerekeceği, hangi bileşenlerinin hangi sürelerde yenilenmesi gerektiği tanımlanmalıdır. Bu tanım; usulleri belirlenmiş, sorumluları tayin edilmiş, bilgilendirici ve planlanmış bir doküman olmalıdır.

Yöntemler: Binanın inşaatı sırasında uygulama projelerinin değişmiş ve güncellenmiş hallerini de içeren uygulanmış (As-built) projelerinin hazırlanması.

Bina bakım ve yenileme işlemlerinin tanımını, sürecini ve sorumlularını içeren kılavuzun hazırlanmasıdır. Hazırlanan kılavuz, aşağıdaki maddelerle sınırlı olmamakla birlikte; asgari olarak aşağıdaki hususları içermelidir;

• Acil durum, güvenlik ve kaçış planı senaryoları,
• Binanın sistem, alt sistemler ve bileşenleri hakkında detaylı bilgi,
• Binanın ortak kullanım alanları hakkında bilgilendirme,
• Isıtma, soğutma ve havalandırma sistemleri,
• Su dağıtım sistemi,
• Aydınlatma sistemleri,
• Otomasyon sistemi (varsa),
• Yenilebilir enerji ve teknolojileri (varsa).

Bakım onarım planı, rehberi, politikaları, programları ve stratejileri açıkça tanımlanmalıdır. Buna göre bakım yapılacak sistem, alt sistem ve bileşenlerin bakım ve yenileme prosedürlerinin yazılması; günlük, aylık ve yıllık olarak tanımlanması ile sorumlularının belirtilmesi gerekmektedir. Bu bağlamda özel bir format tanımlanmamıştır. ^

Bina Yönetici ve Kullanıcılarına Gerekli İşletim Bakım ve Yenileme Bilgisinin Aktarılması

Amaç: Bu kriter, binanın etkin biçimde işletilebilmesi ve mevcut potansiyelinin doğru ve zamanında kullanılması için bina yöneticisi ve kullanıcılarının eğitilmesini amaçlamaktadır.

Gereklilikler:

1. Bina bilgilendirme ve kullanma kılavuzunun hazırlanması Yönetici ve kullanıcılar gibi teknik olmayan kişileri de gözeten, binanın en uygun biçimde işletilmesi için sistemleri ve bileşenlerinin neler olduğu, nasıl çalıştıkları, hangi sıklıkla bakımdan geçmeleri gerektiği ve hangi bileşenlerinin hangi sürelerde yenilenmesi gerektiği tanımlanmalıdır. Bu doküman aşağıdaki bilgileri içermelidir;
   • Binaya ait havalandırma, ısıtma, aydınlatma vb. sistemlerin tanıtılması. Etkin çalışma koşulları ve bakımı hakkında detaylı bilgiler verilmesi,
   • Acil durumlar hakkında bilgilendirme yapılması ve acil durum bina tahliye senaryolarının hazırlanması,
   • Kaynakların (enerji, su vb.) tüketimi ve ortaya çıkabilecek atıklar hakkında bilgi verilmesi,
   • Bakım ve onarım işlerinin tanımlanması, periyodik olarak listelenmesi.
2. Bina hakkında yönetici ve kullanıcılara eğitim verilmesi

Yöntemler: Bina yöneticisi ve kullanıcıları gibi teknik olmayan kişilerin de binanın bileşenleri ve işletimi hakkında temel bilgilere ulaşabileceği içerikte rehber hazırlanmalıdır. Hazırlanan rehber, uzman olmayan kullanıcıların da anlayabileceği bir dile sahip olmalıdır. Binanın bileşenleri tanımlanmalı, gerekli kullanım bilgileri sunulmalı, kullanım sırasında çıkabilecek acil durumlar hakkında bilgi verilmeli, çözüm için ne yapılması gerektiği ya da kime haber verilmesi gerektiği belirtilmelidir. Hazırlanan bu rehber çerçevesinde, yöneticilerin göreve başlamadan önce; kullanıcıların ise yerleşim öncesi bir eğitim almaları gereklidir. Bina türlerine göre, oteller, hastaneler, vb. gibi kullanıcıları sık değişen ve sürekli olmayan yapı türleri için sürdürülebilirlik ilkelerinin aktarıldığı belgelerin hazırlanması, kiraya verilen ve kullanıcıları belirli periyotlarla değişen yapı türleri için kullanım kitapçıklarının hazırlanması, sürekli kullanıcılar için ise eğitim verilmesi gerekmektedir. ^

Kullanıcı Profili ve Davranışlarına Göre Yapı Sistemlerinde Optimum İşletmenin Sağlanması

Amaç: Bu kriter, binanın etkin biçimde işletilebilmesi ve mevcut potansiyelinin doğru ve zamanında kullanılabilmesi için kullanıcılarının tanımlanmasını, bu tanıma göre davranış kalıplarının belirlenmesini ve binanın tüm bunları gözeterek kaynak kullanımının optimize edilmesini amaçlamaktadır.

Gereklilikler:

1. 'Bina Kullanıcı Formu'nun hazırlanması

   Binada yaşayan kullanıcıların sayısı ve dağılımı, demografik yapısı, binada bulunma süreleri ile davranış alışkanlıklarını gözeten bilgilerin toplanarak; binanın en uygun biçimde işletilebilmesi için sistemlerin optimize edilmesidir. Bu dokümanın tüm paydaşlarla paylaşılmış olmasına dikkat edilmelidir.

Yöntemler: Binada yaşayan kullanıcıların sayısı ve dağılımı, demografik yapısı, binada bulunma süreleri ile davranış alışkanlıkları hakkında temel bilgileri içerecek formun hazırlanmasıdır. Hazırlanan formun; bina kullanıcılarının günlük, haftalık, mevsimsel ve yıllık kullanım senaryolarını tanımlayabilmesine özen gösterilmelidir. Elde edilen bu bilgi ile binanın işletim stratejilerinin belirlenmesi ve yıllık tüketim ile atık miktarları hakkında bilgi sahibi olunması beklenmektedir. ^

^

Yapının Yerleşim Sonrası İşletiminin Optimum Seviyede Yürütüldüğünün Takip Edilmesi

Amaç: Bu kriter, binanın tasarlanan bileşenlerinin beklentilere bağlı olarak çalışıp çalışmadığını, tüketim değerlerinde sapma olup olmadığını, sapma varsa bu sapmaların sebeplerinin tanımlanmasını ve buna bağlı olarak sorun olan yerlerin gözden geçirilerek; hedeflerin güncellenmesini amaçlamaktadır. Enerji etkinliğinin artırılması, zararlı gazların emisyon miktarlarının düşürülmesi ve kaynakların korunması temel amaçtır.

Gereklilikler:

1. Ölçüm araçlarının adet ve dağılımları
2. Ölçüm araçlarının yerleri, teknik özellikleri ve çalışma prensibi
3. Takip raporu

   Binanın işletim planının gerektiği gibi çalışmasını takip edebilmek amacıyla yapının kaynak tüketiminin aylık ve yıllık olarak belgelenmesidir. Bina için belirlenen hedeflerle örtüşüp örtüşmediğinin ölçülmesidir. Yapı türüne göre özel ve ortak kullanılan mekânların ölçümlerinin ayrıştırılması gerekmektedir. 'Bina Kayıt Defteri' tutularak yıllara göre kullanım değerlerinin kayıt altına alınmasıdır.

Yöntemler: Yeni binalar için ölçüm araçlarının adet ve dağılımları ile ölçüm araçlarının yerleri, teknik özellikleri ve çalışma prensiplerinin ortaya konması beklenmektedir. Mevcut yapılar için ise; bu iki gerekliliğin yanında, işletmede olan binanın tüketim tablolarının aylık ve yıllık olarak kayıtlarının tutulmasıdır.

Bina tüketim değerlerinin binanın kullanım durumuna göre hane, kat ya da bölüm ve bina türüne göre özel ve ortak alan kullanımlarının ayrı ayrı tutulmasını düzenleyecek kayıt raporunun hazırlanmasıdır. Tutulan kayıtlar, yönetici ve kullanıcılar ile paylaşılarak; etkin tasarruf için yönlendirici bilginin oluşması sağlanmalıdır. ^